Financiamento para imóvel: tudo que você precisa saber

Postado em em 22/02/2018 às 19h29

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Financiamento para imóvel


 
Está querendo saber como funciona o financiamento para imóvel? Então fique por dentro de como ocorre e o que precisa ser feito para consegui-lo.
 

Bom, um imóvel não é como um bem de consumo qualquer, seus valores materiais e emocionais envolvem uma série de variáveis que devem ser levadas em consideração na hora de decidir como fazer um bom investimento.

Por ter um valor alto, grande parte das pessoas não conseguem fazê-lo à vista e precisam recorrer a recursos para conseguir comprar, é o caso, por exemplo, da possibilidade de fazer um financiamento.

Para te ajudar nessa empreitada, fizemos este artigo com a intenção de ajudá-lo a entender melhor o que é, como funciona e o que você precisa fazer para conseguir financiar um bem.

O que é e como funciona o financiamento para imóvel

O financiamento consiste, basicamente, na compra parcelada de um produto ou serviço, em que é acrescido uma taxa de juros ao montante inicial, que terá a sua variação conforme o seu tempo de duração.

Esse procedimento difere-se do empréstimo, pois trata-se de um auxílio destinado ao pagamento de um bem ou serviço, e não somente um montante pego emprestado sem uma finalidade específica.

Normalmente a compra de um imóvel requer o investimento de uma alta quantia, que em muitos casos não se tem disponível, nem em poupanças e nem mesmo em cartões de crédito.

Desta forma, o financiamento torna-se a única saída, permitindo ser quitado através de: débito automático na conta do financiado, boleto bancário a ser pago pelo mesmo.

Financiamento não é consórcio

Muitas pessoas tratam como sinônimos, mas o financiamento diferencia-se do consórcio. Neste, no ato da contratação é necessário o pagamento de uma entrada que equivale a parte do valor do bem desejado.

Os consórcios possuem uma taxa fixa de administração, podendo haver ainda outros custos, como uma porcentagem destinada a um fundo de reserva utilizado para cobrir possíveis perdas com inadimplência.

Já nos casos de desistência, anterior à contemplação, o contratante perderá um percentual do seu investimento.

A contemplação do imóvel, em um consórcio, ocorre através de um sorteio mensal realizado pela administradora do consórcio, ou seja, é preciso contar com a sorte, e ter ciência de que está pagando por um bem que ainda não possui.

Já com o financiamento é possível ter a garantia de receber o imóvel logo após assinado o contrato. E com o planejamento financeiro, poderá pagar as parcelas dentro da sua casa própria.

A melhor forma de garantir que está assumindo um financiamento confiável e que não te trará problemas é programar o passo a passo dele de forma eficiente.

Como planejar seu financiamento

É preciso que você observe alguns fatores e tenha mais precisão ao planejar um financiamento. Confira algumas dicas:

Dica 1. Tenha uma renda compatível com as parcelas

É preciso que a sua renda mensal esteja em equilíbrio com o valor das parcelas e o tempo do contrato.

Não será possível utilizar mais que 30% da sua renda mensal em um contrato de financiamento.

Dica 2. Verifique o tempo de duração

Tenha clareza do tempo de duração do seu financiamento, ele poderá durar por muitos anos.

Busque financiadoras confiáveis para evitar riscos.

Dica 3. Prepare-se para gastos extras

É necessário que em seu planejamento você inclua os gastos que terá com algumas despesas extras, como as taxas tributárias.

Passos para o financiamento do imóvel

Uma das melhores alternativas para quem vai comprar um apartamento, mas não está com condições suficientes para efetuar o pagamento à vista, é o financiamento imobiliário, que garante ao comprador mais agilidade no recebimento do imóvel.

Porém, para garantir um processo mais rápido e sem dores de cabeça, algumas informações necessitam ser analisadas previamente, evitando a não aprovação do financiamento.

Veja 5 passos para financiar imóvel:

1. Verifique a renda necessária

É necessário que você tenha uma renda mensal que possa ser comprovada, e que esteja em equilíbrio com o valor do apartamento que pretende financiar.

Isso restringe as opções de adquirir um imóvel próprio, porém essa é uma forma de proteger tanto a instituição, quanto o cliente da inadimplência.

A princípio, não se estipula uma renda com um valor específico. O importante é que você tenha consciência que seu desejo será realizado dentro da sua realidade financeira.

Veja também: 6 passos para organizar suas finanças.

2. Faça simulações

Fazer simulações proporciona uma experiência mais completa e sem frustrações a quem tem interesse em adquirir um financiamento imobiliário. Elas possibilitam comparar os planos e as propostas apresentadas pelas instituições financiadoras para saber se a sua renda é suficiente para pagamento das parcelas e exigências do banco.

As simulações também ajudam no momento de definir o apartamento que você irá comprar, e a calcular o prazo máximo para conclusão do financiamento.

Alguns bancos possuem simuladores em seus próprios sites. Desta forma é possível encontrar taxas de juros um pouco menores.

Entretanto, só é possível comparar em diferentes instituições se o imóvel estiver pronto, pois se o empreendimento estiver em construção, a simulação deve ser feita somente no banco financiador da obra.

As diferenças entre as instituições públicas e privadas deverão ser levadas em consideração. De acordo com a renda mensal, as instituições privadas oferecem um leque maior de opções de financiamento para a escolha do imóvel. Já as públicas restringem mais essas opções com ofertas um pouco mais baratas.

3. Verifique as condições básicas e exigências

Para tornar possível o direito do financiamento, é necessário preencher algumas condições básicas, como:

  • ser brasileiro (natural ou naturalizado). Em caso de ser estrangeiro, será necessário apresentar visto de permanência no país;

  • ser maior de dezoito anos ou legalmente emancipado;

  • possuir capacidade civil de acordo com o Código Civil.

Ou seja: não ser menor de 16 anos; não possuir enfermidades ou deficiência mental que impeça o discernimento ou a capacidade de exprimir a própria vontade; e que não seja ébrio habitual ou viciado em drogas;

  • possuir idoneidade cadastral;

  • a soma da sua idade ao prazo de amortização do financiamento não poderá ultrapassar 80 anos e seis meses, o que é verificado com a cobertura do seguro habitacional;

  • não ser proprietário e não estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma cidade em que reside, caso queira utilizar recursos do FGTS;

  • ser capaz de comprovar capacidade de pagamento;

  • não comprometer mais que 30% da renda familiar com o financiamento.

O interessado no financiamento deverá saber que todos os principais bancos que realizam esse tipo de operação costumam cobrar uma taxa de juros que gira em torno de 10% ao ano.

4. Documentação necessária

Ao encontrar o imóvel desejado, averigue as condições dele, pois ele é a garantia do seu financiamento.

Sendo assim, é necessário que ele esteja plenamente regularizado, com registro no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está, não havendo qualquer pendência judicial.

Caso o imóvel seja de um empreendimento novo, será preciso consultar a construtora ou incorporadora responsável para verificar se as documentações estão em dia.

No caso de um imóvel usado, a verificação deverá ser feita com o atual proprietário.

Feito isso, os próximos documentos a serem analisados serão os seus. Saiba quais documentos (originais e cópias) você irá precisar para a contratação de um financiamento imobiliário:

  • RG e CPF, incluindo o do cônjuge, se for o caso;

  • Certidão de Nascimento ou Certidão de Casamento;

  • Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívidas Ativas da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeitos de Negativa desses mesmos débitos;

  • Extrato original, carimbado e atualizado do FGTS (emitido em uma agência da Caixa Econômica) e Certidão Negativa de Propriedade de Imóvel, caso tenha pretensões em usar recursos do Fundo de Garantia;

  • Comprovante de renda (contracheque ou comprovação de serviços autônomos)

  • Comprovante de residência atualizado de, no máximo 3 meses atrás e outro antigo de, no mínimo 1 ano atrás (em caso utilização do FGTS);

  • Cópia da última declaração do Imposto de Renda (IR). Caso seja casado ou estiver em união estável, será necessário apresentar a última declaração do Imposto de Renda do cônjuge, também.

Pessoas jurídicas deverão apresentar outras documentações, como:

  • Contrato Social ou Estadual Social original, com todas as últimas alterações contratuais e estatutárias;

  • Certidão de Regularidade do FGTS (CRF);

  • Certidão Negativa de Débito do INSS;

  • Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF)

O financiamento não será aprovado pelo banco se houver alguma restrição em seu CPF. Por isso é importante sanar as dívidas antes de iniciar os trâmites para a contratação.

Em caso de dúvidas, consulte antes de submeter sua solicitação à aprovação.

5. Assinatura do contrato

Concluída a avaliação da sua documentação e do imóvel, a instituição financeira irá analisar suas condições de financiamento. Esta etapa dura cerca de 30 dias.

Durante esse momento, será gerado o seguro habitacional que é vinculado ao financiamento imobiliário, obrigatório por lei, que oferece coberturas de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

O próximo passo será a assinatura e registro do contrato, quando a instituição fará contato com você para conferência de dados, e em seguida encaminhará para assinatura e registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Através desse registro, a operação de compra e venda será formalizada.

Essa é uma tramitação obrigatória. Ao seguir esse caminho, o financiamento do seu apartamento será mais tranquilo.

Formas de financiamentos

Listamos os principais modelos de financiamentos existentes. Compreenda suas diferenças:

Sistema Price

Cada vez menos utilizado no Brasil, o Sistema Price é um modelo de financiamento onde as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes.

Amortização é o que é devolvido ao banco, em pagamento do financiamento.

Como no Brasil as taxas de inflação são altas, o Sistema Price foi adaptado, sendo adotados indexadores como maneira de reajustar as prestações em função do aumento dos preços.

Cada prestação nesse sistema é composta de uma cota de amortização e juros, que variam em sentido inverso ao longo do prazo do financiamento. A prestação inicial tende a ser menor, é só é aumentada em razão da aplicação da taxa referencial.

SAC - Sistema de Amortizações Constantes

Atualmente esse é o sistema mais utilizado pelos bancos. Nele o saldo devedor é reembolsado em valores de amortizações iguais.

O SAC possui variações de juros que diminuem as prestações do financiamento ao longo do tempo, tendo como característica a amortização de um percentual fixo do valor principal, desde que inicia-se o financiamento.

Esse percentual de amortização é sempre o mesmo, sendo no início maiores as parcelas, chegando ao final com um total de juros mais baixo.

O valor da amortização é calculada dividindo-se o valor do principal pelo número de períodos de pagamento, ou seja, de parcelas.

Sacre - Sistema de Amortização Crescente

Esse é um tipo de financiamento com características tanto do Sistema Price como do SAC.

As prestações do Sacre sobem durante um intervalo de tempo, até que em determinado momento elas vão diminuindo.

SFH - Sistema Financeiro de Habitação

O SFH é um tipo de financiamento feito pelo governo federal, que se garante através dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O FGTS pode diminuir em até 80% o valor das prestações em até 12 meses consecutivos, desde que o contrato de financiamento tenha sido feito no âmbito do SFH.

Hoje a maior parte dos financiamentos imobiliários, no Brasil são feitos por meio desse sistema, porém para a utilização dele é necessário que o imóvel seja avaliado no valor máximo de 750 mil reais em São Paulo, Distrito Federal e Rio de Janeiro, e nos demais estados 650 mil reais.

O prazo maior para quitação da dívida com o SFH é de 35 anos.

SFI - Sistema Financeiro Imobiliário

Esse, também, é um sistema financeiro gerido pelo governo federal, que serve de complemento ao SFH.

Porém no SFI o risco de juros maiores e variáveis é grande.

Isso porque ele não exige um valor máximo de avaliação do imóvel, nem um limite de renda que poderá ser comprometida.

Se quiser entender mais sobre os tipos de financiamento imobiliário veja este artigo.

6 Dicas para ser aprovado em um financiamento

A contratação de um financiamento imobiliário exige o conhecimento de etapas burocráticas que não podem ser ignoradas.

Veja essas 6 dicas rápidas para que a sua solicitação junto ao banco não seja negada.

Dica 1. Faça o cadastro positivo

O programa oferecido pela Serasa Experian auxilia bancos e empresas a descobrirem quem está com as contas em dia.

Dica 2. Abra uma conta no banco financiador.

Tenha uma conta no banco ou instituição no qual você pretende financiar o seu imóvel, pois será possível conseguir taxas de juros menores.

Dica 3. Não restrições no seu nome

Evite contrair dívidas antes e após solicitar seu financiamento.

Dica 4. Mantenha um bom relacionamento com o banco

Efetue seus pagamentos sempre dentro do prazo de vencimento. Isso contará pontos no momento de avaliar a sua solicitação.

Dica 5. Abra sua empresa como Microempreendedor Individual (MEI)

Para os clientes autônomos é complicada a aprovação do financiamento, devido a falta de comprovação formal de uma renda.

Nesse caso, a solução seria a abertura de uma empresa no formato MEI para formalizar as atividades realizadas.

Dica 6. Conheça as exigências específicas do banco

Cada instituição tem especificidades que devem ser preenchidas, portanto, conheça as exigências para financiamento no banco escolhido.

Saiba tudo o que você precisa para ser aprovado.

Agora que você já conhece todas as instruções para o financiamento do seu imóvel, fique atento e faça a melhor escolha para o seu futuro.

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